在我們描繪的城鎮(zhèn)化的方法論之前，我想簡單的對于城鎮(zhèn)化的屬性做一個判斷。大家都知道，在業(yè)界我主要是以戰(zhàn)略顧問或者說是以戰(zhàn)略咨詢師這樣的一個身份，從事我的業(yè)務(wù)，在過去我給萬科、TCL、波司登、青啤，給他們很多企業(yè)做過戰(zhàn)略規(guī)劃，像萬科的十年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃就是我給他們做的。當(dāng)我在思考城鎮(zhèn)化的時候，我仍然想從戰(zhàn)略的層面去思考，也就是要回答，城鎮(zhèn)化的屬性是什么？

當(dāng)我們談到屬性的時候，實際上是想說。這個事情的根本力量是什么？我們可以簡單的做一個對比，比如說住宅的屬性是什么？當(dāng)年我給萬科做戰(zhàn)略規(guī)劃的時候，第一件事情就是研究房地產(chǎn)的屬性。當(dāng)我們討論屬性的時候，其實是在討論背后的根本力量。例如住宅的屬性，其實它在中國人的眼里，第一個屬性是“家”。一旦我們把住宅當(dāng)成家，你買的就不是住宅，而是家。從社會學(xué)意義來講，中國房地產(chǎn)市場和歐洲、美國就有非常大的不同。因為只有在中國，我們才把住房當(dāng)成“家”，這是它的社會學(xué)屬性。

由于在中國投資渠道的缺乏，金融市場的滯后，住房的經(jīng)濟屬性體現(xiàn)成為金融的投資工具。這是住宅的第二層屬性！所以，基于這兩層屬性，我們才來考慮住宅的功能屬性。作為生活的空間結(jié)構(gòu)，怎么形成一種產(chǎn)品做地產(chǎn)。當(dāng)我們以這樣一種根本屬性的方式來看的話，我們會發(fā)現(xiàn)中國的住宅市場就和美國、歐洲、日本完全不一樣。因為在哪些地方，住宅是不扮演“家”的屬性，主要是不扮演投資的屬性。

一旦我們以對比住宅屬性的分析方式來看城鎮(zhèn)化的屬性時候，我認(rèn)為城鎮(zhèn)化最重要屬性，是人均GDP超過8000美金之后的中國市場力量。這是我對中國城鎮(zhèn)化根本屬性的思考！中國今天城鎮(zhèn)化問題的討論，最重要的基本點是：中國的人均GDP已經(jīng)超過了8000美金。當(dāng)人均GPD超過了8000美金之后，市場會出現(xiàn)一種全新的消費力量的結(jié)構(gòu)調(diào)整。這種消費力量結(jié)構(gòu)性的調(diào)整將會影響住宅空間上的分布。這個分布就叫城鎮(zhèn)化！

簡單的說，過了8000美金的城市中產(chǎn)階級，他們在3000美金到8000美金之間完成了住房和汽車消費，他們慢慢走向了以“體驗”、以“感知”，以“社會屬性”為根本屬性的“輕奢侈”消費時代，在這個階段，人們追求的是人與人之間的幸福，追求的是人的感知幸福，人的瞬間幸福。這種幸福，在城市里是找不到。由于城市主要是作為專業(yè)化的工作場所，城市已經(jīng)造成了鄰居都互相不認(rèn)識，在一個公司里面跨部門的同事都互不關(guān)心。這是一種以功能和效率為前提的組織形態(tài)。

而當(dāng)人均GDP超過8000美金之后，人們就有足夠的經(jīng)濟的能力去回答一個問題：難道城市的這種生活和生存狀態(tài)，就是我們生活的目的本身嗎？當(dāng)他的經(jīng)濟能力超過了對日常功能消費的時候，就會發(fā)生巨大的生活方式的變遷。這個變遷就是，大量的城市人口會向郊區(qū)，向風(fēng)景優(yōu)美，向生活場所的聚集。

剛才我分析的這個路線圖是非常重要的，因為它回答了今天為什么我們要去做一個結(jié)構(gòu)上的經(jīng)濟調(diào)整。這個經(jīng)濟調(diào)整的名字就是城鎮(zhèn)化！人均GPD超過8000美金之后，全世界都有一種趨勢，它叫“逆城市化”，或者說叫“再城市化”。也就是說，超過8000美金之后的中產(chǎn)階層，重新去尋求生活目的、生活價值和幸福感。就是因為這種強大的生活方式的變革，造就了大量城市人群到城市郊區(qū)去，甚至到更遠(yuǎn)的一些生活目的地去尋求他的幸福歸宿。

這是非常明確的中產(chǎn)階級消費力量！這也是為什么今天我們討論城鎮(zhèn)化的時候，你不討論電商、不討論互聯(lián)網(wǎng)，你忽略了這個時代最強大的市場力量。今天，最強大的市場力量，就是消費的力量。而今天的消費基本體現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)的力量，大家可以看一下，我們現(xiàn)在討論互聯(lián)網(wǎng)的力量，討論的是“淘寶”、“天貓”、“微信”、“嘀嘀打車”，這些都是消費，只不過通過互聯(lián)網(wǎng)去實現(xiàn)了“消費”。

但是，通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)的“消費”，和不通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)的“消費”是完全不同的。我們第二部分要講，中國的城市化和西方的城市化最大的不同，在70年代，在美國、法國這些國家60年代就開始的這樣一個進程。他們大概花了20年左右的時間完成了這樣一個進程，日本、韓國大概從80-90年代，用了20年。中國真正的逆城市化，大概是在2013年左右，人均GDP過了8000美金之后，開始的城鎮(zhèn)化，這種城鎮(zhèn)化的力量主要是體現(xiàn)為，以互聯(lián)網(wǎng)方式的消費形態(tài)。

這就是我講，中國城鎮(zhèn)化屬性的根本原因！而農(nóng)民進城，我不認(rèn)為這是城鎮(zhèn)化的市場力量的根本屬性。農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程中，完成自我身份的轉(zhuǎn)移，去分享城鎮(zhèn)化中，消費力量變化帶來的創(chuàng)業(yè)機會和經(jīng)濟利益。這是一個經(jīng)濟過程和一個經(jīng)濟結(jié)果，這是一種社會變革和社會變遷。但是這不是根本性的力量！

我的這樣一個分析，清楚回答了城鎮(zhèn)化的一個根本屬性和根本力量。這個根本力量是中產(chǎn)階級的消費驅(qū)動力，嚴(yán)格來講，是人均GDP超過8000美金之后的消費驅(qū)動力。正是因為有了這樣一個消費驅(qū)動力，我們才有資格實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，怎么讓農(nóng)民完成身份的轉(zhuǎn)移，怎么讓農(nóng)民擁有公平的的市場機會來創(chuàng)業(yè)，怎么讓農(nóng)村的農(nóng)產(chǎn)品和資源稟賦轉(zhuǎn)化為市場價值。這個背后的動力，都是基于人均GDP過了8000美金之后中產(chǎn)階級的力量。

我發(fā)給大家的課件里面，清楚的標(biāo)明了中國在2012年人均GPD超過了8000美金的城市，這些城市的總量有92個。大家可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)中國主要的大中城市，人均GPD達到了8000美金之后，像北京、上海已經(jīng)超過了1.5萬美金之后，這種消費力就成為一種強大的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型力量，因為這些消費不是主要體現(xiàn)在我們講的城市消費內(nèi)部。例如，汽車、家電、住房都是在城市發(fā)生的，只有在8000美金之后的“體驗”式消費，這種“吃喝玩樂”的消費，沒有辦法在城市實現(xiàn)。

我們要談一下，城市的創(chuàng)立，這背后的力量。城市的聚集，本身是貿(mào)易的空間結(jié)果，全世界的主要城市里面，像威尼斯、香港，這樣的城市，在古代和現(xiàn)代的興起，背后都是商業(yè)化和貿(mào)易化催生出來的，隨著工業(yè)化、專業(yè)化的生產(chǎn)方式的出現(xiàn)，進一步要求城市的集約化。城市在一開始的出現(xiàn)就是一個功能主義的結(jié)果，或者說是一個“效率”的結(jié)果，不是一種生活的聚集。

這就是一個歷史的輪回，當(dāng)人均GDP超過了基礎(chǔ)的功能需求，當(dāng)人們不把工作和掙錢當(dāng)成生活的目的時候，人們自然要回答一個問題：生活的幸福是什么？生活是為了什么？大家接下來可以看到，在整個全球，不同的國家在不同的時期都出現(xiàn)了“逆城市化”的潮流。記��！背后是人均GDP超過8000美金之后的市場力量。為什么要強調(diào)8000美金呢？是因為這種消費性質(zhì)跟8000美金之前完全不一樣，8000美金之后的消費是一種體驗式、感知式的、品牌性的、社會交往式的消費形態(tài)。而不是功能性的消費，也就是說過了8000美金之后，再有沒有人談“性價比”這個詞。

只有“個性”、“獨特”這個詞，人們會為自己獨特喜好去買一個LV，人們會放棄每天幾十萬的生意，在一個鄉(xiāng)村住上幾天。這些都不能用“性價比”去解釋，只能用一個東西去解釋，只能解釋為生活帶來的價值觀變遷。

一旦我們把這樣一個邏輯線索分析出來之后，一個特別簡單問題就是，中國的城市化進程，會不會像美國一樣、日本一樣、歐洲、韓國那樣，通過自然的20年左右的，衛(wèi)星城，城市與郊區(qū)的空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，來完成人口的分布和城市生活的變遷呢？

我個人的回答是，結(jié)果是一樣的，但是路徑是不一樣的。路徑不一樣，主要有兩大原因造成。第一個原因，歐美國家的工業(yè)化體系里，空間布局的調(diào)整，是通過企業(yè)的競爭完成的�，F(xiàn)在美國的各種鄉(xiāng)村和小鎮(zhèn)里面，你會發(fā)現(xiàn)它的基礎(chǔ)設(shè)施都非常詳盡。各種基礎(chǔ)的商業(yè)和業(yè)態(tài)都非常合理，甚至是40年、50年，企業(yè)或者市場力量競爭的結(jié)果。這個力量在今天突然發(fā)現(xiàn)有一個巨大的轉(zhuǎn)變。

例如，傳統(tǒng)的消費力量或者企業(yè)的競爭力量，主要競爭的源泉是什么？今天講企業(yè)的競爭基礎(chǔ)力量可以有三個：1、渠道；2、品牌或者廣告；3、人員成本和租金成本；大家可以看一下，服裝這樣的產(chǎn)品，本來按照道理來講，服裝是非常不適合做電商的！但是，為什么服裝在中國的電商里面是最大的品類呢？服裝的租金成本、人工成本、渠道成本、廣告成本占到了主要售價的70-80%。

也就是說，一件50元出廠的服裝，到了零售階段，可以賣到6-8倍的價格，可能要賣到300-400元錢。這樣一種空間工業(yè)化的生產(chǎn)方式，就是過去幾十年，歐美緩慢的市場變革的體系造就的。當(dāng)今天中國成為世界上電商發(fā)展最快國家之后，你突然發(fā)現(xiàn)，為什么中國電商比歐美發(fā)展要快？像家具啊、像服裝最不適合做電商的東西在中國反而獲得了最大的發(fā)展。

結(jié)論是：中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和市場力量的分布非常不合理。中國市場經(jīng)濟的發(fā)展地區(qū)差異、空間層次的差異非常大。當(dāng)這種差異巨大的時候，就導(dǎo)致他的租金。

所以，正是因為中國基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致了中國的移動通訊的發(fā)展要快。通過這樣的一個對比，為什么中國今天的城鎮(zhèn)化要用電商的方式來討論和思考，是因為電商在今天扮演了對于不合理的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和市場力量的攻擊和反思，所以電商不僅僅是一種交易方式，不僅僅是市場的存在方式，更是一種顛覆者和革命者的角色！

它的顛覆和革命不是體現(xiàn)在它的交易方式上，而是體現(xiàn)在它對現(xiàn)存市場結(jié)構(gòu)中不合理地方的摧毀上。所以，大家可以看到，今天的百貨都做不下去了。道理很簡單，它太不合理了。

大家都清楚，所謂城鎮(zhèn)化就是成熟的中產(chǎn)階級到城郊或者更遠(yuǎn)的地方尋求他的生活消費或者生活價值。這就是消費業(yè)，或者叫服務(wù)業(yè)。我給大家一個基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，中國在十五規(guī)劃、和十一五規(guī)劃，你看它的所有指標(biāo)，基本都完成了，但是有兩個指標(biāo)，在這兩個階段都沒有完成，什么指標(biāo)？第一個就是第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群占總就業(yè)人口的比重。第二個就是第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重沒有完成。連續(xù)兩個五年、我們這兩個目標(biāo)都沒有完成，這說明了什么？

這說明了一個非常不合理的市場現(xiàn)象，中國的消費業(yè)的投資回報率不夠，一個產(chǎn)業(yè)不發(fā)展的最好解釋就是它的投資回報率太低。為什么中國的房地產(chǎn)有那么大的發(fā)展，道理很簡單就是因為它的投資回報率太高了。所有的行業(yè)的老大都去做了房地產(chǎn)！中國的第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，是因為它的投資回報率太低。

大家對比一下，鄭州這樣的城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重只有39%，39%比越南和周邊的東南亞國家都要低。大家都非常清楚，消費業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)就是我們的幸福感，也就是我們的幸福感是體現(xiàn)在消費上的，我們就很感慨，我們的中產(chǎn)階級要到城郊、要到外面去消費。如果消費業(yè)在城市里面都不掙錢，你把它搞到農(nóng)村去，它怎么可以掙到錢呢？如果消費業(yè)在農(nóng)村不掙錢，你怎樣去做城鎮(zhèn)化呢？

所以，這就是今天中國城鎮(zhèn)化的尷尬，或者說今天中國城鎮(zhèn)化為什么獲得不了突破性的進展，就是因為它解決不了基本的問題。中國的消費業(yè)，投資回報率嚴(yán)重偏低。大家非常清楚，當(dāng)一個行業(yè)的投資回報率太低的時候，一個產(chǎn)業(yè)沒有人可以掙到錢的時候，這個產(chǎn)業(yè)就沒有優(yōu)秀人才。所有人才是往高回報的行業(yè)里走的，像金融，有才華的人都往這里去走。道理很簡單，收入高！消費業(yè)的投資回報低，就吸引不了人才。

一般的人馬上就要掙錢，你的投資回報率不夠，下面就更不夠。大家就發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化就僵在那里了！你的產(chǎn)業(yè)馬上就想掙錢，沒有錢就不干，因為他沒有遠(yuǎn)見，這兩樣結(jié)合在一起，大家看中國的城鎮(zhèn)化怎么去玩？

這就是電商城鎮(zhèn)化的由來！當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)這種不合理的市場結(jié)構(gòu)和不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成立的時候，反問什么是電商？電商就是針對不合理的市場結(jié)構(gòu)、不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行攻擊，攻擊的不合理的成本結(jié)構(gòu)。例如，服裝為什么可以成為中國電商的第一大品類，是因為它的渠道租金、廣告成本，各種附加費用占到了成本的主流，廠家越來越不能掙錢。

那同樣的道理去問，中國的服務(wù)業(yè)為什么不掙錢？道理簡單，對比歐美與中國的服務(wù)業(yè)最大的差別是什么？這個服務(wù)業(yè)里面最大的差別，不把服務(wù)也當(dāng)成高價值的產(chǎn)品。我們只給硬件付高價，而不給軟件付高價。我們只給東西付高價，而不給人付高價，這就是中國和西方服務(wù)業(yè)最大的差別。

于是，我們要問一個問題。中國為什么硬件值錢？而軟件不值錢呢？不愿意為人付錢，為優(yōu)質(zhì)的人付錢呢？

道理很簡單，中國服務(wù)業(yè)的盈利方式主要是以租金的方式體現(xiàn)出來的。例如，你在一個火車站（人流聚集）的地方就可以掙到錢，當(dāng)在這掙到錢的時候，你突然會發(fā)現(xiàn)要把大量的租金付給火車站，付給機場。要素是成本要素，人們就把這種成本作為競爭的主要要素。

第二個是，我們沒有把人作以分類的方式去做經(jīng)營。服務(wù)業(yè)不能做高價，是因為沒有產(chǎn)生類別的消費。看一下高檔消費，專為某一類人設(shè)計的消費，就是高檔消費。事實上，真正的消費的溢價，來源于人和人這樣的關(guān)系。就像打麻將，你打一個麻將的幸福感來源于你在和哪幾個人在打！你要換一個人，幸福感就很差�；�于人群的聚集，人們是可以進行溢價的。

大家去看，中國以某一類人群聚集而創(chuàng)造的這種消費業(yè)態(tài)的地方，就像麗江一樣，它為80、90服務(wù)，基于一種艷遇文化或者說是療傷文化，建立起的獨特的消費體系。在那個消費體系里面，投資回報率就夠了。因為在那個地方，人們主要享受不是硬件，而是因為那里創(chuàng)造的軟件文化，以及人和人的交往關(guān)系。

如果以這樣的方式，大家突然發(fā)現(xiàn)這就是互聯(lián)網(wǎng)的天下了，或者說，這就是互聯(lián)網(wǎng)的價值。為什么？大家可以看一下微信，微信之所以成為移動電商，成為電商2.0的入口，就是因為微信創(chuàng)造出了人群的類分布。微信里面最活躍的微群，微群就是社會學(xué)里面講的自組織。就是一群人基于共同愛好和價值觀的自組織。所以，這就是我講電商城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)入口。如何基于人群聚集，去尋找它的文化類別，基于文化類別去創(chuàng)造出人的享受和互動；。

大家對比一下我剛才講的麗江就知道了。突然發(fā)現(xiàn)，整個城鎮(zhèn)化的玩法，味道和屬性就發(fā)生了根本變革，因為城鎮(zhèn)化如果是這樣一種人群聚集，是一種基于客戶反向定制的空間城市、設(shè)施結(jié)構(gòu)體系的話。簡單講，基于某一類人創(chuàng)造出空間和消費場所的話，你會發(fā)現(xiàn)這是一個非常緩慢的過程。因為，這個過程里面是很難見效的，而這樣一套所謂的互聯(lián)網(wǎng)金融，所謂的很快的把消費者變成投資者的方式就出現(xiàn)了。

當(dāng)消費者直接成為投資者，就是所謂的眾籌、眾投、眾創(chuàng)和眾包等等這些新的互聯(lián)網(wǎng)的消費組織形態(tài)出現(xiàn)的時候，你就會發(fā)現(xiàn)，它把它的組織過程縮短了，把它的經(jīng)營方式變化了，把它的資金來源變化了。也只有以這樣的方式，才能把消費業(yè)的經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)給改變。這是第一個要點！第二點，當(dāng)我們以消費的人群類別來衡量城鎮(zhèn)化項目價值的時候，你發(fā)現(xiàn)這是一個金融的標(biāo)準(zhǔn)，而不是一個硬件的標(biāo)準(zhǔn)。衡量項目是否有價值，不是以這個項目打造了多少建筑，打造了多少設(shè)施和硬件空間，而是衡量這個項目聚集了多少人去哪里，聚集的這群人屬于哪個類別作為資本的價值體現(xiàn)。

這個就變成了像今天互聯(lián)網(wǎng)的玩法了，把人作為價值的衡量方式顯然是跟我們以住宅為導(dǎo)向的這種硬件思維，是完全不一樣的。我今天主要從理論的角度跟大家分析了中國城鎮(zhèn)化方面的幾個重要結(jié)論。

第一個結(jié)論是：中國城鎮(zhèn)化的根本屬性是，人均GDP超過8000美金之后的中國市場力量，這是中國城鎮(zhèn)化的根本動力，中國的中產(chǎn)階級獲得了高收入之后，如何去轉(zhuǎn)變他們的生活方式，這是城鎮(zhèn)化的動機，或者叫市場力量。

第二個結(jié)論是：一旦我們把中等消費人群，作為主要的市場力量時候，中國的城鎮(zhèn)化的市場力量與西方的城鎮(zhèn)化市場力量區(qū)別在于，我們市場中的不合理程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過西方。我們空間的成本結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過西方，我們就需要一種特殊的力量去打破這種不合理，而在今天這種特殊的力量顯然是電商和互聯(lián)網(wǎng)。

第三個結(jié)論是：一旦我們以互聯(lián)網(wǎng)市場力量來衡量城鎮(zhèn)化項目的價值時候，它最重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)就不是設(shè)施價值，而是軟件價值。真正的價值是有多少人去那，有多少人在那里。更重要的是這些人是不是一個類型！也就是說同一個類型的人才是城鎮(zhèn)化項目的價值。這是我理解的城鎮(zhèn)化！

如果基于三個結(jié)論，人均GDP超過8000美金之后，中國中產(chǎn)階級才是中國城鎮(zhèn)化的市場力量；第二，中國的城鎮(zhèn)化的市場力量與西方的城鎮(zhèn)化市場力量區(qū)別在于，不合理的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西方，注定了中國要通過電商和互聯(lián)網(wǎng)來摧毀這種方式。第三，電商的方式導(dǎo)致了項目的價值不是設(shè)施的價值，而是人的價值。這是我們做城鎮(zhèn)化的三個基本入口。

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