總體框架

Ø 旅游地產(chǎn)的概念

Ø 從概念上看旅游地產(chǎn)具有的三個(gè)基本特征

Ø 旅游地產(chǎn)類型

Ø 旅游地產(chǎn)特征

Ø 我國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

Ø 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

Ø 旅游地產(chǎn)投融資模式

Ø 旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析

1. 旅游地產(chǎn)的概念：

旅游房地產(chǎn)是以旅游物業(yè)為開發(fā)對(duì)象，以為旅游服務(wù)為主要功能，在設(shè)計(jì)上突出休閑、審美和愉悅的需要，擁有靈活多樣的銷售方式的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2. 從概念上看旅游地產(chǎn)具有的三個(gè)基本特征：

一是環(huán)境特征：旅游房地產(chǎn)具有特殊的地理位置和環(huán)境的要求，即旅游房地產(chǎn)必須是在旅游風(fēng)景區(qū)、度假旅游地或附近；

二是功能特征：旅游房地產(chǎn)具有特殊的功能，即滿足人們度假旅游的特殊需要；

三是經(jīng)營特征：旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營模式不同于一般住宅和傳統(tǒng)經(jīng)營性旅游住宿設(shè)施,如賓館、飯店的經(jīng)營模式,它具有特殊的開發(fā)和營銷模式。

3. 旅游地產(chǎn)的類型：

按其所有權(quán)和使用權(quán)的不同可以分為四種類型：產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、房地產(chǎn)大盤或新城項(xiàng)目。

按物業(yè)類型可分為四類：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)。

按旅游房地產(chǎn)與所依托的旅游區(qū)關(guān)系，可將旅游房地產(chǎn)分為四類：旅游區(qū)畔的地產(chǎn)、旅游區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)、旅游區(qū)中的第二居所、旅游觀光性地產(chǎn)。

按旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)與功能，可將其分為景區(qū)住宅、度假別墅、主題公園、康體娛樂區(qū)、商業(yè)游憩區(qū)五大類。

4. 旅游地產(chǎn)特征：

一是優(yōu)勢(shì)特征：包括以優(yōu)美自然景觀資源、深厚人文資源和個(gè)性化的旅游資源為依托，融合多元素，突出休閑和度假的特色，專業(yè)的物業(yè)管理與酒店式管理；

二是經(jīng)濟(jì)特征：包括產(chǎn)權(quán)的分散性和公共產(chǎn)品特征，投資和消費(fèi)的雙重性，消費(fèi)檔次高而且消費(fèi)有可存儲(chǔ)性和期權(quán)消費(fèi)；

三是投資特征：與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。

5. 我國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

Ø 我國旅游地產(chǎn)發(fā)展主要特征

（1）旅游地產(chǎn)城市間發(fā)展差異較大，形成一二三線城市劃分，且多集中于沿海地區(qū)

（2）旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合多元化

（3）旅游地產(chǎn)置業(yè)需求更多希望在投資和消費(fèi)上獲得優(yōu)良組合

（4）旅游地產(chǎn)置業(yè)人群區(qū)域劃分比較集中，普通型的旅游地產(chǎn)消費(fèi)尚未形成

（5）旅游地產(chǎn)開發(fā)模式逐步豐富，創(chuàng)新型產(chǎn)品、配套服務(wù)需求更加豐富

Ø 我國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（1）空間的廣泛性

（2）投資主體的全民性

6.旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

旅游景區(qū)非住宅地產(chǎn)模式

此模式主要指的是在景區(qū)內(nèi)建造的一些為旅客提供了觀光、娛樂等等的非住宿性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般情況下包括景區(qū)內(nèi)游憩性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和主題公園性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)等類型。

一般該模式下開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到了歷史博物館、風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、歷史文物古跡等等的旅游資源，并且這些旅游資源大多都是滿足公營性質(zhì)而開發(fā)的，具有公益性的特點(diǎn)。

以提供第一居所為目的的旅游住宅地產(chǎn)模式

此模式是指在旅游景區(qū)內(nèi)或者旅游景區(qū)周邊開發(fā)的，可用來購買或者出租的住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目。

采用該模式的主要案例有位于西安周至縣集賢鎮(zhèn)的西安集賢山水居項(xiàng)目，位于中國第一水鄉(xiāng)周莊太師淀風(fēng)景區(qū)云海農(nóng)夫山莊等腳。

以旅游度假為目的的旅游度假地產(chǎn)模式

此模式是指通過旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)為來該度假區(qū)旅游度假的游客提供直接用于休閑度假居住的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

采用該模式的主要案例有位于韶關(guān)市曲江縣南華曹溪的假日溫泉度假村，位于中國熱帶濱海城市三亞的三亞鳳凰水城等。

以旅游接待為目的的旅游商務(wù)地產(chǎn)模式

此模式是指在旅游區(qū)內(nèi)或者旅游區(qū)周邊提供旅游商務(wù)服務(wù)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。一般旅游商務(wù)地產(chǎn)的類型主要包括會(huì)展、餐飲、商店、娛樂、住宿等旅游接待設(shè)施。

采用該模式開發(fā)的主要案例有位于蘇州市內(nèi)環(huán)線與中環(huán)線之間的蘇州河北岸的長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，位于三亞的亞龍灣國家旅游度假區(qū)等。

包括住宅，度假，商務(wù)為一體的以大盤形式出現(xiàn)的綜合型旅游地產(chǎn)模式此模式下地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)主要是借助于旅游去內(nèi)的旅游資源優(yōu)勢(shì)，在旅游區(qū)內(nèi)或者旅游區(qū)周邊建造集合了會(huì)展、娛樂、餐飲住宿、休閑度假、景觀住宅房產(chǎn)為一體的綜合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

7. 旅游地產(chǎn)投融資模式：

旅游房地產(chǎn)投融資渠道分析

銀行貸款

股份制公司上市發(fā)行股票

發(fā)行企業(yè)債券

利用海外投資基金

旅游房地產(chǎn)投融資模式分析

自籌模式

自籌模式是指一些資金較為雄厚，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或募集資金能力強(qiáng)大的大型企業(yè)通過自身現(xiàn)有資金或者通過各種方式擴(kuò)大自有資金進(jìn)行融資從而投資房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的一種模式。

合作模式

合作模式，主要是指兩家或兩家以上企業(yè)通過合作的方式，共同開發(fā)旅游房地產(chǎn)，這些企業(yè)可以是上市公司，也可以是非上市公司，它們通過合資，入股，共同設(shè)立股份公司，或者項(xiàng)目合作等方式合作，雙方共同提供資金，技術(shù)，管理，土地等多種方式進(jìn)行合作，共同開發(fā)旅游房產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享的一種投融資模式。

（1）一方提供理想的土地，另一方提供強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或者雄厚的自有資金實(shí)力。

（2）一方提供雄厚資金，另一方主要提供開發(fā)，技術(shù)，管理，房地產(chǎn)開發(fā)的操作實(shí)力以及深厚的社會(huì)關(guān)系等

（3）一方提供土地，一方提供開發(fā)、管理、技術(shù)以及房地產(chǎn)開發(fā)操作實(shí)力，第三方有一家或多家企業(yè)共同提供雄厚的資金。

BOT模式

BOT模式主要是指政府對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)，并進(jìn)行BOT模式招標(biāo)，將其融資，建設(shè)特許權(quán)和經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)。與企業(yè)簽訂合同，雙方簽訂協(xié)議在一個(gè)固定的期限內(nèi)，企業(yè)對(duì)其籌資建設(shè)的旅游房地產(chǎn)行使經(jīng)營權(quán)，一邊收回對(duì)該項(xiàng)目的投資、償還該項(xiàng)目的債務(wù)并賺取利潤，協(xié)議期滿后，企業(yè)將旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)讓給政府。

旅游房地產(chǎn)投融資模式比較分析

相同點(diǎn)

（1）資方式以銀行貸款為主，投融資渠道相對(duì)狹窄

（2）對(duì)土地購置、環(huán)境構(gòu)建維護(hù)等方面的資金需求比重較大

（3）看好旅游房地產(chǎn)投融資前景

不同點(diǎn)

（1）投融資主體構(gòu)成及結(jié)合方式不同

（2）投融資渠道側(cè)重點(diǎn)差異

（3）投融資利益分配形成差異

（4）投融資的資金使用、分配區(qū)別

（5）適用的旅游房地產(chǎn)類型不同

附表：比較分析表

創(chuàng)新旅游地產(chǎn)的投融資模式

綜合投融資模式

這種模式是以合作模式為基礎(chǔ),強(qiáng)調(diào)企業(yè)間合作的資源優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的優(yōu)點(diǎn),同時(shí)借助BOT模式體現(xiàn)出的政府優(yōu)勢(shì)，以政府的功能來保障合作模式優(yōu)勢(shì)的有效發(fā)揮，從而形成旅游房地產(chǎn)的綜合投融資模式。

TOT模式

它是指政府部門或國有企業(yè)將建設(shè)好的項(xiàng)目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營管理；投資人在一個(gè)約定的時(shí)間內(nèi)通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理的回報(bào)，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。

上市公司投融資模式

8. 旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)投資周期長，投入資金量大、資金變現(xiàn)能力差、影響因素復(fù)雜，而且旅游地產(chǎn)一般檔次較高、容易受到旅游環(huán)境變化影響，因此旅游地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素更加復(fù)雜，其投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)更大。

Ø 風(fēng)險(xiǎn)類型

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

宏觀產(chǎn)業(yè)政策及金融政策，無疑給相關(guān)的旅游地產(chǎn)開發(fā)帶來了一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。

模式選擇風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)的開發(fā)與其所依附的旅游景點(diǎn)的自然資源或人文資源息息相關(guān)。開發(fā)模式的選擇對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策及其后面的收益有著決定性的影響。

策劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)中，因項(xiàng)目定位失誤或設(shè)計(jì)偏離，造成項(xiàng)目的主題、策劃或布局不符合市場(chǎng)要求，就會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生將會(huì)對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，直接造成項(xiàng)目建成投入使用后缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營難以持續(xù)的局面。

管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)

我國的很多旅游區(qū)都依附于風(fēng)景區(qū)甚至風(fēng)景名勝區(qū)，在這些地區(qū)開發(fā)商業(yè)性質(zhì)的設(shè)施或房地產(chǎn)，資源環(huán)境保護(hù)與管理是投資項(xiàng)目成敗的重要因素。

商業(yè)營銷風(fēng)險(xiǎn)

此類風(fēng)險(xiǎn)與城市房地產(chǎn)開發(fā)有類似之處，項(xiàng)目建成后的營銷看似只是出售，但其實(shí)是貫穿了開發(fā)項(xiàng)目或產(chǎn)品定位、模式選擇、設(shè)計(jì)、策劃以及后續(xù)管理的全過程，地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功，最后的落腳點(diǎn)都是營銷所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，因此這是最顯而易見的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)是依托旅游業(yè)而發(fā)展的，然而由于自然界各種災(zāi)害的不可抗拒性，如地震、海嘯、颶風(fēng)等，往往給旅游業(yè)帶來災(zāi)難性影響。此外，一些流行病爆發(fā)對(duì)近年旅游業(yè)造成的損失很大。

Ø 應(yīng)對(duì)策略

充分的市場(chǎng)調(diào)查

科學(xué)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)

合理資金運(yùn)算

完善后期管理