四川眉山田園岷東國(guó)際旅游度假區(qū)(康養(yǎng)溫泉小鎮(zhèn))綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃及概念性規(guī)劃
【康養(yǎng)溫泉+花海+休閑度假小鎮(zhèn)】眉山田園岷東國(guó)際旅游度假區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃及概念性規(guī)劃
委托方:四川信合地產(chǎn)
設(shè)計(jì)時(shí)間:2015年
項(xiàng)目規(guī)模:1500畝
項(xiàng)目簡(jiǎn)介:眉山——成都的衛(wèi)星城
1.進(jìn)士之鄉(xiāng)——兩宋期間,共有886人考取進(jìn)士,史稱(chēng)“八百進(jìn)士”
2.中國(guó)詩(shī)書(shū)城——南宋大詩(shī)人陸游曾贊曰“孕奇蓄秀當(dāng)此地,郁然千載詩(shī)書(shū)城”
3.國(guó)家園林城市——全市森林覆蓋率達(dá)45.7%,城區(qū)綠化率達(dá)37%。
4.東坡故鄉(xiāng)——北宋文學(xué)家、書(shū)畫(huà)家“三蘇”的故鄉(xiāng)
5. 國(guó)家星火計(jì)劃農(nóng)村信息化試點(diǎn)市
四川眉山休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路
一. 項(xiàng)目思考(THINKING)
1. 旅游開(kāi)發(fā)模式:
a) 資源開(kāi)發(fā)類(lèi):需要知名度高的景區(qū),屬于旅游目的地。不適合我們項(xiàng)目。
b) 接待開(kāi)發(fā)類(lèi):需要依托大型知名景區(qū),不作為旅游目的地。不適合我們項(xiàng)目,離我們項(xiàng)目最近4A黑龍?zhí),峨眉山都是比較遠(yuǎn)。(七里坪屬于此類(lèi))
c) 參與開(kāi)發(fā)類(lèi):地理位置優(yōu)越,靠近大城市,有自己獨(dú)特特色,文化特色、建筑特色,獨(dú)特的文化體驗(yàn)以及生活體驗(yàn)為一體的核心吸引力。這個(gè)是我們項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的方向。
本項(xiàng)目——多元復(fù)合型:1、城市休閑板塊 2、休閑度假 3、城市旅游板塊 4、養(yǎng)生旅游
2. 旅游地產(chǎn)的四種類(lèi)型:
a) 自然資源依托型——風(fēng)景區(qū)小鎮(zhèn)(本項(xiàng)目自然資源一般,自然風(fēng)光比不過(guò)川西,如有溫泉也算一種自然資源,同時(shí)也是本項(xiàng)目特色)
b) 新舊城類(lèi)型——特色古鎮(zhèn)(與本項(xiàng)目相關(guān),古鎮(zhèn)比不過(guò)周邊,只能在創(chuàng)新打造特色風(fēng)情小鎮(zhèn)方向重點(diǎn)考慮)
c) 主題樂(lè)園型——迪斯尼樂(lè)園小鎮(zhèn)(造價(jià)太高,匯報(bào)周期長(zhǎng))
d) 行業(yè)依托型——拉斯維加斯、博鰲(當(dāng)?shù)靥厣袠I(yè)是泡菜,同旅游地產(chǎn)結(jié)合難度太大,有風(fēng)險(xiǎn))
3. 產(chǎn)業(yè)群體系:
旅游度假小鎮(zhèn)的盈利點(diǎn)——旅游地產(chǎn)
a) 以旅游資源為核心(核心是溫泉?風(fēng)情小鎮(zhèn)?還是其他?)
b) 依托旅游資源打造休閑度假理念
旅游業(yè)作為小鎮(zhèn)的造血機(jī)——形成產(chǎn)業(yè)磁力、消費(fèi)磁力和就業(yè)磁力。
4. 項(xiàng)目定位思考:
1. 文化旅游小鎮(zhèn)——溫莎小鎮(zhèn),濃郁的文化氛圍與氣息,泰晤士隔岸為英國(guó)最有名的伊頓公學(xué),是英國(guó)貴族學(xué)校中最杰出的代表,多數(shù)畢業(yè)生直接進(jìn)入牛津、劍橋。我們項(xiàng)目周邊同樣有大量大學(xué),有岷江資源。
2. 田園之上——普魯旺斯薰衣草風(fēng)情及法國(guó)南部休閑農(nóng)莊享樂(lè)主義,當(dāng)?shù)氐匦蔚孛餐▏?guó)南部普魯旺斯有很大的相思度,氣候是否可以?(主打溫泉、理療、特色花卉、田園風(fēng)光),但是周邊雙流縣薰衣草基地、石象湖郁金香基地、新津縣花舞人間是否同我們項(xiàng)目有很大雷同。
海德堡——是德國(guó)著名古堡名城,同時(shí)因海德堡大學(xué)聞名,直到今天仍是德國(guó)乃至歐洲的一大科研基地。哲學(xué)家小徑,景色優(yōu)美、環(huán)境幽靜,因歌德等詩(shī)人、作家、音樂(lè)家、哲學(xué)家經(jīng)常在這條路上散步、思考。我們項(xiàng)目地有東坡文化。
c) 以水出名——依云小鎮(zhèn)(溫泉理療為主),有法國(guó)人最引以為自豪的則是他們的醫(yī)療溫泉。依云小鎮(zhèn)是法國(guó)南部臨近日內(nèi)瓦湖的一個(gè)療養(yǎng)小鎮(zhèn),小鎮(zhèn)最著名的是療養(yǎng)中心和SPA會(huì)所,注重醫(yī)生處方療養(yǎng)和美容瘦身SPA結(jié)合。世界女子高爾夫球賽事--依云大師賽,依云大師賽美女如云 ,成為小鎮(zhèn)除水之外的另外一張名片。我們項(xiàng)目來(lái)打造最適宜溫泉醫(yī)療養(yǎng)生的小鎮(zhèn)為一個(gè)方向。運(yùn)動(dòng)板塊為輔來(lái)結(jié)合網(wǎng)球、馬術(shù)等戶(hù)外高端運(yùn)動(dòng)。
二. 游客來(lái)源(TOURTISTS ORIGIN)
1. 游客從哪里來(lái)?
a) 眉山市當(dāng)?shù)赜慰停好忌疆?dāng)?shù)氐氖忻袷琼?xiàng)目的主要消費(fèi)群體,預(yù)計(jì)占到游客總量的70%-80%。近年來(lái)眉山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,市民迫切需要一處環(huán)境優(yōu)雅,別具特色的旅游度假之地。而周邊成都、樂(lè)山、雅安等人文景區(qū)近些年來(lái)已經(jīng)對(duì)當(dāng)?shù)厝诵纬闪藢徝榔。市民們迫切的需要交通時(shí)間成本低、新鮮的、戶(hù)外的當(dāng)?shù)芈糜味燃俚亍?/span>
b) 成都游客:眉山——成都的衛(wèi)星城,距成都僅60公里,車(chē)程1小時(shí),乘城際輕軌到成都18分鐘。預(yù)計(jì)來(lái)自成都的游客將占到20%-30%。根據(jù)調(diào)查成都人60%在國(guó)慶等長(zhǎng)假選擇外出旅游,其中有93.1%的市民選擇了本省旅游景點(diǎn)。同時(shí),花費(fèi)較少、距離又近的成都周邊景點(diǎn)成為居民閑暇時(shí)外出的首選。而表示將自己出游的市民比例高達(dá)96.9%,選擇跟隨旅行社的僅3.1%。(未來(lái)家庭自駕游將成為主要的旅游形式)
2. 哪些游客來(lái)?
家庭式出游為主要消費(fèi)群體,我國(guó)旅游產(chǎn)品正由觀光型產(chǎn)品向度假型轉(zhuǎn)變,長(zhǎng)線旅游開(kāi)始轉(zhuǎn)向短線旅游,周末、節(jié)假日家庭式度假是旅游市場(chǎng)的主導(dǎo)趨勢(shì)。不同家庭結(jié)構(gòu)出游時(shí),三口之家的親子出游所占比例最高為54 % , 其次為三代同堂家庭占27%,夫妻二人家庭出游占13 %,最后為單身家庭。
a) 親子出游——財(cái)富漏斗效應(yīng)使兒童成為家庭的核心
l 當(dāng)前我國(guó)0-14歲以下兒童2.6億,占總?cè)丝?8.5%; 我國(guó)兒童消費(fèi)在家庭總支出中所占比例超過(guò)33%,全國(guó)0-14歲孩子年消費(fèi)總量過(guò)萬(wàn)億元;
l 兒童消費(fèi)市場(chǎng)性質(zhì)從保障基本生活消費(fèi)發(fā)展到成長(zhǎng)性消費(fèi)的新階段。(在旅游的過(guò)程中使孩子身心都受到教育,加強(qiáng)孩子與家長(zhǎng)的娛樂(lè)互動(dòng),本項(xiàng)目可參考爸爸去哪了里面的悠波球、山地自行車(chē)、平底滑板車(chē)等互動(dòng)項(xiàng)目。)
b) 三代同游——我國(guó)男性60歲、女性55 歲以上的老年人已達(dá)1. 33 億,并以每年3. 2 %的速度增長(zhǎng),旅游是最適宜“有閑 + 有錢(qián)”階層人士的活動(dòng)。綜合我國(guó)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)及人均壽命不斷延長(zhǎng)兩種趨勢(shì), 老年人無(wú)疑是越來(lái)越大的旅游市場(chǎng)。項(xiàng)目可提供養(yǎng)生閣、茶莊、紅酒園、老年人會(huì)所、SPA等老年人熱衷的活動(dòng)。
c) 夫妻二人游——主要為新婚期并無(wú)子女負(fù)擔(dān)的家庭,這種年輕的家庭更傾向于現(xiàn)代富有生活氣息的度假旅游地。由于現(xiàn)在的年輕人并不是一結(jié)婚就準(zhǔn)備要孩子, 新婚期的時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng),因而可將這類(lèi)家庭視作潛力巨大的旅游者群體。蜜月酒店、浪漫的度假莊園、購(gòu)物街是消費(fèi)者的首選。
三. 核心吸引力(HIGHTLIGHTS)
1. 歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)(EUROPE TOWN)
歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)是我們對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)定位,經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查研究,眉山周邊成都、樂(lè)山、雅安等地多數(shù)為古典文化為賣(mài)點(diǎn)的地產(chǎn)商品,眉山在此類(lèi)產(chǎn)品中明顯處于劣勢(shì),川渝地區(qū)也從不缺少古典文化的旅游產(chǎn)品,這些都對(duì)當(dāng)?shù)厝巳狈ξΑN覀冃枰獙ふ业氖遣町惢a(chǎn)品,充滿(mǎn)了燦爛陽(yáng)光、幽靜湖水、優(yōu)雅建筑、浪漫小徑的歐式小鎮(zhèn)會(huì)對(duì)眉山人有更大的吸引力。
A. 歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)格研究
a) 地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)——?dú)W洲地中海北岸一線的建筑,特別是西班牙、葡萄牙、法國(guó)、希臘、意大利這些國(guó)家南部沿海地區(qū)的住宅,純樸的顏色紅瓦白墻,眾多的回廊、穿堂、過(guò)道,一方面增加海景的欣賞點(diǎn)的長(zhǎng)度,另一方面利用風(fēng)道的長(zhǎng)度增加對(duì)流,形成穿堂風(fēng)這樣被動(dòng)式的降溫效果。
優(yōu)勢(shì):地中海風(fēng)格建筑集古典與浪漫于一身,骨子里的陽(yáng)光、高貴與人文深得全世界廣大中高層階層人士的喜愛(ài)與認(rèn)可。地中海風(fēng)格非常適用于獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高層、商業(yè)等業(yè)態(tài)。
劣勢(shì):地中海風(fēng)格小鎮(zhèn)多搭配大面積水系,景觀對(duì)水系要求較高,同時(shí)輔以大面積開(kāi)敞的庭院。
b) 英倫風(fēng)情小鎮(zhèn)——英倫風(fēng)情建筑作為一種尊貴生活的代表符號(hào),往往伴隨著很濃的教堂氣息,給人以莊重、神秘、嚴(yán)肅的感覺(jué)。屋頂坡度較陡,多重人字形坡屋頂,窗戶(hù)的尺寸一般都比較小, 局部屋頂及墻面有磚工精美的或真或假的紅磚砌的煙囪。體型簡(jiǎn)潔,進(jìn)深較大,空間靈活適用,外立面以灰、米、棕色調(diào)為主。整座建筑樸素清新中透出雍容閑雅。
優(yōu)勢(shì):在近年來(lái)英倫風(fēng)情別墅一直是市場(chǎng)上非;鸨慕ㄖL(fēng)格,英倫建筑藝術(shù)感強(qiáng)烈,建筑中的塔樓、城堡元素給人以莊嚴(yán)肅穆的感覺(jué)。紳士風(fēng)度翩翩的英倫風(fēng)的服飾也在全世界煥發(fā)著永恒的魅力。
劣勢(shì):窄小的窗戶(hù)對(duì)建筑內(nèi)部采光帶來(lái)了不利的影響,英倫建筑一般進(jìn)深較大,對(duì)建筑內(nèi)部空間利用提出了考驗(yàn)。英倫風(fēng)包裝需要對(duì)項(xiàng)目軟件進(jìn)行全方位的提升,如服飾、娛樂(lè)活動(dòng)、音樂(lè)等。
c) 托斯卡納風(fēng)情小鎮(zhèn)——源于意大利中西部托斯卡納地區(qū),是世界四大園林風(fēng)格之一。托斯卡納風(fēng)格是鄉(xiāng)村的,簡(jiǎn)樸的,但更是優(yōu)雅的,它是建筑與大自然有機(jī)結(jié)合。其風(fēng)格在建筑外觀上,通過(guò)采用天然材料,如石頭、木頭和灰泥來(lái)表現(xiàn)建筑的肌理。托斯卡納風(fēng)格的建筑通常在入口處設(shè)置富有戲劇性的塔或是圓形大廳,庭院內(nèi)設(shè)有噴泉、壁式、壁爐、鐵藝圍欄、百葉窗等等。(成都號(hào)稱(chēng)“中國(guó)唯一的時(shí)尚創(chuàng)意歐式小鎮(zhèn)”的麓鎮(zhèn)就是托斯卡納風(fēng)情小鎮(zhèn)。)
優(yōu)勢(shì):景觀環(huán)境優(yōu)美,其標(biāo)志性的橄欖樹(shù)、葡萄園、挺拔如劍的劍松以及古老的莊園是托斯卡納的符號(hào),是當(dāng)代人們尋求悠然、浪漫、溫暖情懷的最好居所的精神寄托。
劣勢(shì):建筑容積率較低,前期資本投入較大,需要強(qiáng)調(diào)植被的搭配。
2. 溫泉度假(HOTSPRING)
溫泉旅游是國(guó)內(nèi)目前流行的形式,可以作為本項(xiàng)目的一個(gè)主要賣(mài)點(diǎn)。旅游者以體驗(yàn)溫泉、感受溫泉沐浴文化為主題,達(dá)到養(yǎng)生、休閑、度假為目的的時(shí)尚旅游。這個(gè)市場(chǎng)同樣也需要溫泉旅游開(kāi)發(fā)商尋找合適開(kāi)發(fā)模式來(lái)順應(yīng)市場(chǎng)和形勢(shì)的發(fā)展。
溫泉旅游項(xiàng)目的經(jīng)典開(kāi)發(fā)模式主要有:特色溫泉景區(qū)模式——“特色溫泉+景區(qū)”、溫泉會(huì)議中心模式——“溫泉+會(huì)議休閑”、溫泉休閑樂(lè)園模式——“溫泉+運(yùn)動(dòng)游樂(lè)”、溫泉康復(fù)基地模式——“溫泉+康復(fù)療養(yǎng)”、溫泉生態(tài)莊園模式——“溫泉+生態(tài)農(nóng)莊”、溫泉度假社區(qū)模式——“溫泉+旅游地產(chǎn)”。
溫泉度假社區(qū)模式——“溫泉+旅游地產(chǎn)”: 由于溫泉在健康養(yǎng)生與旅游休閑上的巨大價(jià)值,為房地產(chǎn)特別是旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了非常突出的優(yōu)勢(shì),往往能夠以“養(yǎng)生休閑”特色在地產(chǎn)市場(chǎng)上形成巨大的競(jìng)爭(zhēng)力。因此,“溫泉+旅游地產(chǎn)”模式成為全國(guó)絕大多數(shù)溫泉度假村最優(yōu)先考慮的開(kāi)發(fā)模式之一。
溫泉旅游打造要點(diǎn):
a) 溫泉與自然觀光相結(jié)合——與森林資源、山水風(fēng)光相結(jié)合、沙灘和陽(yáng)光等相結(jié)合(本項(xiàng)目并無(wú)合適的自然資源可利用開(kāi)發(fā));
b) 溫泉與運(yùn)動(dòng)游樂(lè)相結(jié)合——
l 溫泉+水上游樂(lè)活動(dòng),典型案例:北京溫都水城的水空間、被稱(chēng)為“中國(guó)動(dòng)感第一泉”的廣東恩平錦江溫泉、華東最大的溫泉浙江武義清水灣·沁溫泉等;
l 溫泉+高爾夫,典型案例:上海太陽(yáng)島高爾夫溫泉旅游度假村、北京龍熙溫泉高爾夫、廣西嘉和城溫泉谷、天津?qū)氎嬷榻劬皽厝却宓龋?/span>
l 溫泉+綜合游樂(lè)典型案例:珠海海泉灣;
c) 溫泉與飲食文化相結(jié)合——溫泉+特色飲食——旅游者在浸泡溫泉之后體力消耗較大,需要及時(shí)補(bǔ)充食物,而旅游地的特色餐飲服務(wù),既可以增加溫泉旅游開(kāi)發(fā)的綜合收益,也可以為溫泉旅游增添新的內(nèi)容。溫泉旅游地的特色餐飲有兩個(gè)基本要求,一是重視餐飲的形式,二是強(qiáng)調(diào)餐飲的保健性。典型案例:臺(tái)灣“湯圍溫泉”
d) 溫泉與養(yǎng)生藥膳相結(jié)合——天沐溫泉推出了溫泉鴨、溫泉酥鴿、溫泉水鱉、溫泉蒸蛋、溫泉燜雞等系列養(yǎng)生菜肴。
e) 多樣性溫泉浴——在日本本州島的箱根鎮(zhèn),有一家Yunessun溫泉館。在館內(nèi)有25種特殊的溫泉,包括古羅馬溫泉浴、土耳其桑拿浴、深海浴等等。
3. 櫻花(SAKURA)
近幾年,櫻花在我國(guó)園林中的應(yīng)用呈上升趨勢(shì),各景區(qū)、公園以及道路兩旁、街心綠化廣泛栽植櫻花,同時(shí)各類(lèi)櫻花專(zhuān)類(lèi)園紛紛建成,而且櫻花也走進(jìn)了大學(xué)校園、生活小區(qū)、辦公區(qū)的綠化中。櫻花為落葉喬木,花白色或粉紅色,花期4月,持續(xù)約50天,與葉同放或葉后開(kāi)花,春天賞櫻逐漸成為人們春游的首選。
櫻花的主要種植形式:
a) 建立櫻花專(zhuān)類(lèi)園——櫻花專(zhuān)類(lèi)園,一般稱(chēng)為“櫻花園”。每當(dāng)櫻花開(kāi)時(shí)節(jié),滿(mǎn)園燦爛如霞。
b) 櫻花群植——除櫻花專(zhuān)類(lèi)園外,櫻花在景區(qū)、庭園中也可以群植。三五成從或者跟多群植,均可形成美麗的景觀效果。
c) 櫻花孤植——櫻花樹(shù)形高大瀟灑,較適宜在園林中孤植欣賞。草坪上,雪松前及景墻邊等環(huán)境,櫻花孤植均可得到良好的觀賞效果。
d) 櫻花依塔伴庭——我國(guó)造園大多以建筑為主體,而好樓又須好花映。櫻花浪漫輕盈,掩映于亭臺(tái)樓閣間,既可豐富藝術(shù)構(gòu)圖,又可協(xié)調(diào)周?chē)h(huán)境的自然景觀。
e) 櫻花臨水點(diǎn)橋——垂枝櫻花枝條自然下垂,瀟灑飄逸,是配置水景的重要植物之一。水景是中國(guó)園林重要組成部分,可謂無(wú)水不成景。溪流淙淙,垂櫻弄影,輕點(diǎn)橋欄,堪然如畫(huà)。而且櫻花飄飛時(shí),落英浮水,動(dòng)靜相宜。除了垂枝櫻,有些直枝櫻臨水,景觀效果也很好。
f) 景墻植櫻——景墻在庭園中是不可缺少的,景墻植櫻,可謂“滿(mǎn)園春色關(guān)不住,半樹(shù)櫻花出墻來(lái)”。櫻枝出墻,其景自出。
g) 櫻花行道樹(shù)和街心綠化——櫻花的一些品種(日本關(guān)山,然井吉野等)樹(shù)形高大,是櫻花行道樹(shù)和街心綠化的優(yōu)良品種。
h) 制作櫻花盆景——櫻花制作成盆景,別有一番韻味。東湖櫻花園在2006年、2007年櫻花節(jié)期間展出了大型櫻花盆景,受到了同行和游客的好評(píng)。
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