養(yǎng)老地產——運營模式

     中國養(yǎng)老產業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產業(yè)的社會需求將迅速增長，在相關經(jīng)營方式和服務理念更新轉變的帶動下，養(yǎng)老產業(yè)有望實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的“雙贏”。

     養(yǎng)老地產運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響?zhàn)B老地產的經(jīng)營成敗，因此養(yǎng)老地產的運營模式的構建十分關鍵，其運營模式的構建主要有以下形式：

     （1）“養(yǎng)老文化"概念營銷模式；

     （2）產業(yè)鏈延伸模式 ：老年服務業(yè)、老年房地產業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂文化產業(yè)、老年咨詢服務業(yè)、老年金融投資業(yè)；

     （3）租、售、反按揭組合入住模式。

養(yǎng)老地產——開發(fā)模式

     對于養(yǎng)老項目的開發(fā)模式也在不斷地研究和探索。一方面實地考察了許多國內外的養(yǎng)老項目，對其發(fā)展模式及特征進行了深入研究；另一方面接觸了一些準備開發(fā)或正在開發(fā)的養(yǎng)老項目，市場的狀況和趨勢。通過對這些國內外養(yǎng)老項目的梳理和借鑒，總結15種適應于當前國內市場的養(yǎng)老項目開發(fā)模式，希望與大家共同探討。

與社區(qū)共同建設

模式1：專門建設綜合型養(yǎng)老社區(qū)

      綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業(yè)，也可以是由政府投資進行建設。

      綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產生護理需求。因此在開發(fā)建設時，應充分考慮這些因素，設計出相應形式的居住產品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當老人健康自理時，可以居住在一般的養(yǎng) 老住宅中；當需要較為全面的護理時，可以選擇入住護理型養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老設施。

      通常來講，由于城市土地資源緊張，一些較大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發(fā)形式，實現(xiàn)與郊外的環(huán)境協(xié)調。在規(guī)劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區(qū)，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養(yǎng)老住宅和部分服務設施，預留出一定的發(fā)展用地，等到一段時期后，再建設護理型養(yǎng)老公寓及相應的配套設施等等

      綜合型養(yǎng)老社區(qū)中應包括多種類型的養(yǎng)老居住產品，以及相應的配套服務設施。

模式2：新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團

      一些房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時，會考慮劃分出一部分區(qū)域專門建設養(yǎng)老組團。這種開發(fā)模式有利于帶動企業(yè)轉向新的客戶群，走產品差異化路線。養(yǎng)老組團與社區(qū)其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。

      開發(fā)時一方面應注意將老年人的比例控制在適當?shù)姆秶鷥�，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養(yǎng)老組團的規(guī)模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區(qū)的歸屬感。

模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產品

      據(jù)調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習慣差異而產生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求。這種“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合中國現(xiàn)階段國情，將會是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。

      普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據(jù)住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

      普通社區(qū)中還可以配建養(yǎng)老公寓，其經(jīng)營方式大致可分為出租或出售兩種。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規(guī)劃設計時，建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養(yǎng)老公寓底層可設置對外商業(yè)或公共設施，兼顧對外經(jīng)營，同時也便于對養(yǎng)老公寓進行單獨管理。

模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務設施

       據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機構困難的情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠郊區(qū)縣，老齡化程度嚴重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠郊區(qū)縣，由此可見城區(qū)對于養(yǎng)老設施的需求是十分迫切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區(qū)之間插建養(yǎng)老設施將會是一種較為有效的開發(fā)模式。開發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設。這種開發(fā)模式投資相對較少，易于復制和實現(xiàn)連鎖經(jīng)營。

       此類老年服務設施可為小規(guī)模、多功能、綜合型的設施，其服務范圍往往輻射周邊多個社區(qū)，因此具體的功能可根據(jù)周邊的社區(qū)需求進行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務。

與相關設施并設

模式5：與醫(yī)療機構結合，就近設置養(yǎng)老設施

      目前國內一些養(yǎng)老機構希望與醫(yī)療機構建立合作關系，使養(yǎng)老設施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設置、共同建設。這種“醫(yī)養(yǎng)結合”模式的特點在于，能夠將優(yōu)質的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

      與此同時，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養(yǎng)老機構無法收養(yǎng)的老人的 養(yǎng)老居住需求。

模式6：養(yǎng)老設施與幼兒園并設

      養(yǎng)老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養(yǎng)老設施與幼兒園進行統(tǒng)一建設和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設施較為類似，若將這類養(yǎng)老機構與幼兒園設置在一起，則能實現(xiàn)與社區(qū)的緊密結合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務需求。

模式7：與教育設施結合，建設養(yǎng)老公寓

      與大學等教育設施相結合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學習、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學設置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

與旅游或商業(yè)地產結合

模式8：在旅游風景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產品

      養(yǎng)老地產與旅游、休閑、養(yǎng)生產業(yè)相結合是較為合適的一種模式。市場上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復保健、長壽文化等理念。這類養(yǎng)老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。

      此類項目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產品、服務設施容易較為分散，因此在規(guī)劃設計時，應將養(yǎng)老居住產品相應地集中布置，并注意就近設置配套服務設施，節(jié)省服務 管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。

      一些與風景資源結合的項目中，老人可能僅在一年里的某個季節(jié)或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設計時應注意對養(yǎng)老居住產品的創(chuàng)新。

模式9：與商業(yè)地產結合，開發(fā)老年公寓

      在城市中心區(qū)等繁華地段進行商業(yè)地產開發(fā)時，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應的經(jīng)濟實力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

       由于城區(qū)內的土地價格較高，開發(fā)者通常會選擇較為集約的開發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區(qū)內，周邊1公里范圍內配有大型綜合購物中心、醫(yī)院、公園、大學等配套設施。老年公寓采取復合居住模式，同一棟樓內集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產品(圖9)，使出租對象多樣化，從而降低運營風險。設計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。

與國際品牌接軌

模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設施

      一些國際養(yǎng)老機構或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國家的養(yǎng)老服務成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對于中國而言，能夠借此機會引入外資，并學習國外先進的護理、管理經(jīng)驗，同時也能在一定程度上促進就業(yè)、帶動消費。

模式11——與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式

      最近的養(yǎng)老地產開發(fā)熱潮促使很多開發(fā)商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，并希望能夠將其在國內推行和實現(xiàn)，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發(fā)達國家的養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經(jīng)濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當轉化。

以其他方式轉型

模式12——與保險業(yè)結合，利用險資投資養(yǎng)老地產

      保險資金介入養(yǎng)老地產的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產，也有利于養(yǎng)老地產的靈活經(jīng)營。未來保險業(yè)可能會成為養(yǎng)老產業(yè)重要的投資主體之一。

模式13——與護理服務業(yè)結合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產

      在對日本養(yǎng)老產業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養(yǎng)老地產方向轉型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護理服務方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

模式14——利用自身獨特資源轉型開發(fā)養(yǎng)老地產

      在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養(yǎng)老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務管理形式與養(yǎng)老設施有相通之處，很多經(jīng)驗都能夠應用于養(yǎng)老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務等。

模式15——將舊的國有資產盤活，改造為老年設施

      可將一些閑置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建。隨著中國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學很有可能空置下來，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

      這種開發(fā)模式的重點在于，需要選擇便于進行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結構的建筑可改造性較強，內部墻體移位相對靈活，更有利于進行改建。

總結

      總的來說，開發(fā)養(yǎng)老地產是具有挑戰(zhàn)性的事業(yè)，提出養(yǎng)老地產的新思維，首先是拿來主義行不通，通過調研了像日本、臺灣、美國、歐洲來看，覺得他們的東西做的非常好，如果直接搬來看到是不合適的，就做了一些深入的研究，包括對空間的比較、餐飲、服務等等進行比較以后，其實有很大的不同。應該擺脫既定的思維模式去創(chuàng)新，不要認為搞了坡道、加了扶手就算是老人設施，一定要改變這種思想，其中有特別多的形式，并且內容并不只是扶手和坡道。做好承擔風險的準備，政策當前確實是沒有完全到位，一些法律法規(guī)以及規(guī)劃建設方面的政策也沒有給出特別清晰的政策。還有規(guī)劃建設的經(jīng)驗也不足，這種情況下比如說一味的快上或者建的很大型，將來真的這個產業(yè)大家就會覺得還有很多問題，所以剛開始盡量做的認真一點，慢慢發(fā)展就好。

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