新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的競爭格局發(fā)生了怎樣的變化？對于在這個競爭生態(tài)中打拼的企業(yè)意味著什么？

       回顧中國房地產(chǎn)業(yè)這二十幾年的競爭局面，大有一種物是人非的感覺。一個行業(yè)發(fā)展成熟的標(biāo)志是行業(yè)的專業(yè)化分工以及伴隨而來的細(xì)分市場的興起。失去快速成長性的房地產(chǎn)業(yè)顯然也遵循這一規(guī)律，我們看到最傳統(tǒng)的住宅市場分工正在不斷細(xì)化，如果跳出住宅的思維限制，產(chǎn)品業(yè)態(tài)的細(xì)分市場更加豐富多彩，商業(yè)地產(chǎn)這個詞已經(jīng)太大太籠統(tǒng)了，城市綜合體、旅游商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、商貿(mào)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)、休閑商業(yè)、地下商業(yè)……，從不同的角度我們可以想到很多種商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，近期我們就接觸到了一家準(zhǔn)備在高速公路服務(wù)區(qū)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的企業(yè)。思路再寬闊一點，我們還可以想到養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等等。

       這些業(yè)態(tài)很多都是這幾年才冒出來的新詞，也迎合了消費升級、產(chǎn)業(yè)升級的趨勢，市場空間是有的，競爭也比擁擠不堪的住宅市場寬松，萬達(dá)、華夏幸�；鶚I(yè)都堪稱提前布局細(xì)分市場獲得成功的佼佼者，看起來房地產(chǎn)細(xì)分市場存在藍(lán)海市場是確定毋庸置疑的。原因很簡單，細(xì)分市場的商業(yè)邏輯和我們熟悉的傳統(tǒng)市場是截然不同的。傳統(tǒng)住宅銷售型物業(yè)市場，無論黑貓白貓，能夠賣出高價就是好貓，但是在很多細(xì)分市場，本質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)＋房地產(chǎn)的組合，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)＋地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老＋地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)＋地產(chǎn)，所以“房地產(chǎn)＋”要求產(chǎn)品不僅僅是硬件的房子，還要有軟件的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，必須通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營上的高回報來創(chuàng)造和實現(xiàn)地產(chǎn)的價值，這個邏輯與商業(yè)地產(chǎn)用成功的商業(yè)來創(chuàng)造和實現(xiàn)地產(chǎn)價值的邏輯是一樣的，所以我們喜歡把他們稱之為“泛商業(yè)地產(chǎn)”。

      總結(jié)起來，競爭要素正在發(fā)生兩大改變：

第一：從開發(fā)能力轉(zhuǎn)向經(jīng)營能力

       硬件的開發(fā)目前已經(jīng)處于產(chǎn)能過剩的狀態(tài)，這方面固然有上升的空間，但是基本上屬于紅海的范疇，而經(jīng)營能力卻處于嚴(yán)重稀缺的狀態(tài)，現(xiàn)在我們遇到幾乎所有存在經(jīng)營型物業(yè)的開發(fā)項目，開發(fā)商都為經(jīng)營發(fā)愁。而金融地產(chǎn)的邏輯，地產(chǎn)價值必須依賴于現(xiàn)金流的打造，當(dāng)難以甚至不能通過簡單的銷售產(chǎn)權(quán)來產(chǎn)生現(xiàn)金流的時候，制造經(jīng)營現(xiàn)金流的經(jīng)營能力就變得至關(guān)重要了。現(xiàn)在眾多的大咖級的地產(chǎn)商都在談轉(zhuǎn)型，而首先橫在他們面前的檻就是經(jīng)營能力的塑造。所以說，過去開發(fā)商做的是空間，而現(xiàn)在則需要在空間里面裝內(nèi)容。

第二：資源整合從開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的整合向多元整合轉(zhuǎn)變

      傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)對資源整合的要求更多在于土地、資金、市場和建筑技術(shù)等開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的整合，而“房地產(chǎn)＋”對資源整合的要求要高許多，必須進(jìn)行跨產(chǎn)業(yè)整合，換言之，項目和企業(yè)的成功往往在房地產(chǎn)之外，例如園區(qū)地產(chǎn)如果不整合政府的產(chǎn)業(yè)政策和引導(dǎo)資金，不對目標(biāo)產(chǎn)業(yè)及其配套產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，是難以成功的。資源整合如此多元，如何保證成功，關(guān)鍵兩條：商業(yè)模式是核心，人才整合是關(guān)鍵。

 綜上所述，諾獅旅游景觀規(guī)劃認(rèn)為：如今的房地產(chǎn)業(yè)，除了硬件設(shè)施需要滿足消費者的需求之外，房地產(chǎn)開放商及投資者需要將更多的精力和心思花費在如何提升產(chǎn)品的軟性產(chǎn)品及功能配套等服務(wù)層面。誰能把項目運營所需的軟件搞定了，誰才是真正的Winner！

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