萬畝級(jí)的項(xiàng)目、動(dòng)輒數(shù)百億元的投資規(guī)模、大手筆的海外收購，以及3年時(shí)間連下近10城，在外界看來，萬達(dá)集團(tuán)文化旅游地產(chǎn)方面的動(dòng)作幾近瘋狂，并且債臺(tái)高筑。然而，當(dāng)走到表象背后，看到萬達(dá)嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管控、用到極致的金融杠桿、成熟的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)、穩(wěn)固的合作聯(lián)盟和雄厚的資金支持，你的判斷也許會(huì)更加接近事實(shí)。

“我也不知道，萬達(dá)的模式到底是我們蒙對(duì)的，還是真的是我們自己研發(fā)出來的�！睂�(duì)于從2007年便開始尋求轉(zhuǎn)型的王健林來講，并沒有可以參考的模式，一切都是摸著石頭過河。從模式來講，需要大量資金沉淀的萬達(dá)文化旅游綜合體目前仍依靠先行的可出售物業(yè)回收現(xiàn)金流，但這僅是現(xiàn)階段的無奈之舉，并非萬達(dá)的最終追求。根據(jù)萬達(dá)的計(jì)劃，2020年之后，房地產(chǎn)銷售收入占比將降到50%以下。

面對(duì)質(zhì)疑，萬達(dá)正在為盡早形成旅游綜合體全國聯(lián)動(dòng)格局加緊建設(shè)，目前，已經(jīng)有企業(yè)開始模仿萬達(dá)模式，萬達(dá)正在搶跑。

高杠桿用到極致——品牌效應(yīng)帶來高投資貸款比

業(yè)內(nèi)曾有一個(gè)粗略的計(jì)算，萬達(dá)已經(jīng)投資的旅游綜合體項(xiàng)目總投資額已經(jīng)達(dá)到2000億元，但這并不意味著萬達(dá)需要真金白銀投入這么多，其中一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)便是其用到極致的高杠桿模式。

先看萬達(dá)在海外的收購案例。2012年7月，萬達(dá)以26億美元收購美國第二大影院MAC，但萬達(dá)實(shí)際出資只有7億美元，花旗銀行、中國進(jìn)出口銀行都為其提供了低息貸款。

2013年6月，萬達(dá)又以10億英鎊收購英國圣汐游艇公司和倫敦的一家五星級(jí)酒店，王健林曾公開說，這10億英鎊中，萬達(dá)只需要自籌一半資金，一半靠融資。其實(shí)，王健林這樣說還是過于保守了，實(shí)際的杠桿率其實(shí)更高。

曾經(jīng)參與過萬達(dá)海外地產(chǎn)項(xiàng)目的一位金融機(jī)構(gòu)董事長透露，由于萬達(dá)的品牌效應(yīng)，能夠以很低的價(jià)格拿到地，其在美國以約100萬美元拿到的地塊，經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后價(jià)值200萬美元，萬達(dá)計(jì)劃以50%的抵押率融資100萬美元，這就相當(dāng)于萬達(dá)不需要任何資金投入就拿到了土地�！叭f達(dá)自己一分錢都沒有出，這讓我們心里很沒底�！边@位董事長如此說。然而，萬達(dá)是不愁找不到融資機(jī)構(gòu)的。

萬達(dá)在國內(nèi)的項(xiàng)目同樣使用了非常高的投資貸款比。

王健林曾公開稱，每個(gè)文化旅游綜合體項(xiàng)目的注冊資金約在30億~40億元，其中拿地約8億元，啟動(dòng)資金10億元。而項(xiàng)目當(dāng)年的投資并不完全由萬達(dá)自掏腰包，主要由三部分構(gòu)成，自己拿35%~40%的注冊資金，銀行融資約30%，剩余靠預(yù)售款收入解決。

青島東方影都項(xiàng)目，總投資規(guī)模為500億元，啟動(dòng)資金為50億元，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，該項(xiàng)目的投資貸款比例高達(dá)75%。也就是說，一個(gè)500億元的項(xiàng)目，萬達(dá)實(shí)際出資只有12.5億元。

以這樣的比例粗略計(jì)算，2000億元的總投資，實(shí)際需要的自有資金僅有50億元，這對(duì)于萬達(dá)集團(tuán)來講并無壓力，但高負(fù)債卻對(duì)資金的快速回流提出了很高的要求。在萬達(dá)旅游綜合體建設(shè)前期，并沒有形成運(yùn)營收入，萬達(dá)選擇了通過可銷售物業(yè)回現(xiàn)，這也就形成了我們目前所能看到的萬達(dá)文化旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式。

模式之爭——從“借勢”出售物業(yè)回現(xiàn)到迪士尼旅游模式的探索

有關(guān)萬達(dá)“以文化之名圈地”的議論從未間斷過，但在目前萬達(dá)所做的文化旅游綜合體中，我們所能看到的僅有一個(gè)已經(jīng)建成但并不成功的長白山旅游度假區(qū)和西雙版納、武漢、青島等仍在建設(shè)中的大盤。

2013年9月，記者駕車?yán)@萬達(dá)西雙版納項(xiàng)目一圈用了很久，一大片整理好的地塊上一棟棟多層建筑拔地而起，不到百萬元一套的小戶型住宅產(chǎn)品對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資者來講不無吸引力，而熱帶雨林主題的公園和各種文化旅游配套還都未開建。

這其實(shí)是萬達(dá)文化旅游綜合體項(xiàng)目常用的開發(fā)模式，既是快速回收現(xiàn)金流的需求，也為了形成人氣。然而，距離景洪市區(qū)并不遠(yuǎn)的西雙版納項(xiàng)目這樣操作問題不大，但在交通不便的長白山項(xiàng)目上，萬達(dá)卻栽了跟頭，住宅后期銷售受阻，非常強(qiáng)的季節(jié)性旅游特點(diǎn)使得度假區(qū)的商業(yè)在多數(shù)時(shí)間都是大門緊閉。

據(jù)萬達(dá)內(nèi)部人士向記者透露，萬達(dá)正在對(duì)長白山項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)，計(jì)劃改造成一個(gè)更適合休閑度假的目的地，而非一座城。

經(jīng)過了第一個(gè)旅游綜合體項(xiàng)目的試水遇冷，摸索前進(jìn)的萬達(dá)在其他項(xiàng)目上更加注重“借勢”。

作為萬達(dá)都市型旅游文化地產(chǎn)旗艦之作，武漢文化旅游綜合體位于東湖和沙湖之間，是武漢的幾何中心，萬達(dá)建設(shè)的漢街兩側(cè)已經(jīng)有比較成熟的商業(yè)氛圍和人氣，在這樣的基礎(chǔ)上建設(shè)一個(gè)整體投資規(guī)模500億元的旅游綜合體項(xiàng)目，住宅銷售前景非常可觀。

但對(duì)于萬達(dá)來講，通過出售物業(yè)回收資金的模式只是目前階段的無奈之舉，萬達(dá)追求的是迪士尼模式，王健林曾公開叫板迪士尼稱，未來，萬達(dá)的文化旅游項(xiàng)目在游客量和旅游收入等方面都將超過迪士尼。

按照萬達(dá)計(jì)劃，2014年年底，武漢項(xiàng)目將全面營業(yè)，東方影都、西雙版納、南昌等項(xiàng)目也將在未來兩三年陸續(xù)開業(yè)。然而，2020年以后出售物業(yè)收入占比降至50%以下的目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，以及項(xiàng)目的運(yùn)營管理能力，都將是萬達(dá)模式復(fù)制成功的關(guān)鍵所在。