目前，中國旅游房地產(chǎn)呈快速發(fā)展之勢，國內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過兩百家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括萬達、首創(chuàng)、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻集團、萬通集團、中坤集團、萬科集團、浙江宋城等一批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，各路開發(fā)商均看好未來中國的旅游房地產(chǎn)市場。

      同時，開發(fā)企業(yè)在全國范圍內(nèi)掀起了一波旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮，除了海南、云南等幾個傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)投資開發(fā)的熱地，最近幾年開始向全國蔓延。從長白山到海南椰島，從渤海灣到珠三角，從東部沿海到西部山川，隨處可見開發(fā)商以旅游地產(chǎn)之名跑馬圈地的影子。

      據(jù)不完全統(tǒng)計，僅僅北京、上海、大連、青島、四川、湖南、海南、廣東、福建、深 圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達到幾百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。旅游地產(chǎn)已呈現(xiàn)出“百家齊 放，百家爭鳴”的發(fā)展態(tài)勢，從最早的深圳華僑城旅游主題公園項目拉動地產(chǎn)開發(fā)，到以后的海南“南海傳說”、三亞、博鰲等，旅游房地產(chǎn)項目在全國層出不窮， 成為是市場最為關(guān)注的熱點之一。

     盡管旅游地產(chǎn)已呈現(xiàn)出“百家齊放，百家爭鳴”的發(fā)展態(tài)勢，但是如何有效地整合地產(chǎn)、區(qū)域生態(tài)、文化、產(chǎn)業(yè)等各方資源，增強關(guān)聯(lián)效應(yīng)，開發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn) 變?yōu)楣采�型，強調(diào)各種資源的有效融合已勢在必然。

       旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動，它對社會文化的促 進、生態(tài)環(huán)境的保護、土地資源的利用等各種層面的影響，均會受到社會輿論的關(guān)注；隨著旅游地產(chǎn)進一步擴張，隨著資源價值不斷異化，導(dǎo)致我們隨著資源本身的 多樣化，對旅游地產(chǎn)本身的內(nèi)容和項目設(shè)計的進一步多樣化，導(dǎo)致旅游地產(chǎn)操作上和運作上都需要結(jié)合資源本身的特點來設(shè)置出有吸引力的主題和內(nèi)容，吸引潛在的 市場和消費者。

旅游地產(chǎn)“躍進式”開發(fā)背后動因

       當(dāng)前，旅游地產(chǎn)“躍進式”開發(fā)已處于火熱狀態(tài)，這和當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟轉(zhuǎn)型與全國大型品牌房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型密切相關(guān)，在這個發(fā)展過程中，旅游產(chǎn)業(yè)及旅游地產(chǎn)面臨新的發(fā)展機會密切相關(guān)。

      從地方政府的角度來講，地方政府通過引入房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)旅游地產(chǎn)，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)財政收入和GDP的提升，還有助解決就業(yè)問題，旅游項目逐步成熟后，還會產(chǎn)生持續(xù)的稅收收入，帶動當(dāng)?shù)叵�費，可謂一箭多雕。

      而這種“政府搭臺，企業(yè)唱戲”，甚至政府“上陣伴奏”的模式，在招商引資乃至地產(chǎn)開發(fā)中并不少見，但是旅游地產(chǎn)的行業(yè)屬性決定了其規(guī)模的巨大和影響的復(fù)雜性。

       尤其是對于開發(fā)企業(yè)來講，由于企業(yè)開發(fā)旅游地產(chǎn)是迫于生存壓力，他們熱衷的是“地產(chǎn)”，而非“旅游”。在當(dāng)?shù)卣�府的“支持”下，企業(yè)拿地成本低得難以想象。而開發(fā)商更關(guān)注以開發(fā)旅游的名義而帶來土地增值，實現(xiàn)周邊商業(yè)地產(chǎn)和住宅的 高回報，因此，從短期內(nèi)來看，勢必會出現(xiàn)旅游和地產(chǎn)脫節(jié)的現(xiàn)象。

      從房企轉(zhuǎn)型的角度來講，住宅市場“限購”以來，開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度明顯受到影響，使得開發(fā)企業(yè)開始謀求在非住宅市場領(lǐng)域發(fā)展，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等，這使得不少開發(fā)企業(yè)開始布局旅游地產(chǎn)項目，旅游地產(chǎn)市場圈地運動興起。在這個過程中，一些大型企業(yè)占據(jù)了市場優(yōu)勢，搶先布局了旅游地產(chǎn)市場。這些企業(yè)不僅僅圈占大量旅游資源、土地資源，而且， 還借機收購旅游行業(yè)資源，如旅行社、游樂設(shè)施公司和機構(gòu)等。

      對于熱衷于“圈地”的企業(yè)來講，由于土地本身資源的稀缺性、保值增值的功能，旅游資源的稀缺性，在新的市場機會的面前，各類投資主體當(dāng)然也不可避免利用旅游地產(chǎn)名義進行“圈地運動”，從而實現(xiàn)土地本身的增值。對于開發(fā)企業(yè)來講，當(dāng)前市場基本面趨好，資金面有所好轉(zhuǎn)不再緊張，此時，通過拿地進行戰(zhàn)略布局，謀求中長期戰(zhàn)略已成為當(dāng)前開發(fā)企業(yè)的策略。

     事實上，一些房企的“躍進式”開發(fā)旅游地產(chǎn)已不是新聞。較早涉足旅游地產(chǎn)的萬達集團目前已開發(fā)多個旅游度假項目，公司董事長王健林日前表示，萬達未來將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，以儲存未來十年的競爭優(yōu)勢，2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)收入比重將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

     此外從近幾年較熱的旅游地產(chǎn)市場來看，以海南為例，上百億的旅游地產(chǎn)項目早已星羅棋布。云南旅游地產(chǎn)更是炙手可熱，境內(nèi)大理、騰沖、麗江、普洱等地，幾千畝甚至幾十平方公里規(guī)模的項目隨處可見。

旅游地產(chǎn)火爆背后的隱憂

     但是，旅游地產(chǎn)投資同樣面臨投資額大和技術(shù)門檻高的風(fēng)險，具有投資金額大、周期長、見效慢的特點。如果盲目進入對當(dāng)前資金鏈比較緊張的房企來說無疑是雪上加霜。

   全國各地的旅游地產(chǎn)市場“圈地運動”顯得多少有些浮躁，在旅游地產(chǎn)市場發(fā)展火爆背后也多少有些擔(dān)憂，尤其是對于企業(yè)的開發(fā)能力、資金面、經(jīng)營能力、人才等諸多方面表現(xiàn)仍然欠缺。具體表現(xiàn)在：

     房企將旅游地產(chǎn)當(dāng)做企業(yè)的拿地模式，所開發(fā)的項目以銷售回籠資金為主導(dǎo)，而對于旅游資源整理、配套的關(guān)注度較低，把旅游地產(chǎn)當(dāng)做普通商品住宅來操作；即使開發(fā)企業(yè)在項目當(dāng)中興建了會所、商業(yè)街等配套，但是由于人氣不足導(dǎo)致這些商業(yè)配 套設(shè)施虧損嚴(yán)重，沒有辦法實現(xiàn)其租金收益，短期內(nèi)來看，旅游地產(chǎn)的中小投資者還會吃盡配套跟不上的苦頭；從升值空間的角度來看，海南、云南、山東、四川、 重慶等地旅游地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷幾番炒作，旅游度假相關(guān)產(chǎn)品的價格已經(jīng)表現(xiàn)虛高，此時，盡管有一定的投資回報收益，但是，如果投資客想出售套現(xiàn)卻很難，主要 是由于旅游度假產(chǎn)品二手市場尚不成熟，這些產(chǎn)品還難以有實際的度假、養(yǎng)生等這方面的功能，導(dǎo)致接盤的人較少；此外，從投資回報空間來看，商業(yè)配套、旅游資源短期內(nèi)整理不好等等都會影響到投資客的投資回報收益的實現(xiàn)；開發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏合適的旅游地產(chǎn)經(jīng)營管理人才，導(dǎo)致企業(yè)的旅游地產(chǎn)項目招商、運營上心有余力而不足。

開發(fā)旅游地產(chǎn)，要“兩條腿”走路規(guī)避市場風(fēng)險

      對于轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的房企來說，決策者要充分考慮公司如何以傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)板塊與旅游地產(chǎn)板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險。同時，其整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實現(xiàn)投資住宅的資金與投資旅游地產(chǎn)等其他板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補，這將成為投資者降低市場風(fēng)險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。

  同時，要盡可能整合旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈資源，不僅僅包括旅行社、交通部門、餐飲、酒店、景區(qū)景點、旅游商店、旅游車船以及休閑娛樂設(shè)施等旅游核心企業(yè)，還關(guān)聯(lián)到農(nóng)業(yè)、園林、建筑、金融、保險、通訊、廣告媒體以及政府和協(xié)會組織等輔助產(chǎn)業(yè)和部門。前者構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)鏈的鏈上要素，后者為產(chǎn)業(yè)鏈的動態(tài)鏈接與正常運營提供必要的保障和支持。

     因此，旅游地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)不能只重視短期內(nèi)現(xiàn)金流的回籠，還更應(yīng)該注重旅游資源的整理與升級、配套環(huán)境的改善、商業(yè)氛圍的營造等持續(xù)經(jīng)營能力的培養(yǎng)。只有這樣，開發(fā)企業(yè)才能在未來實現(xiàn)中長期現(xiàn)金流的收益，反哺公司內(nèi)部傳統(tǒng)住宅板塊或 其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，實現(xiàn)公司內(nèi)部現(xiàn)金流的良性互動。反之，如果開發(fā)企業(yè)僅僅是為了旅游地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中的“地產(chǎn)”部分的收益，那么，對于未來新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程 中的城鎮(zhèn)或區(qū)域來講，地方政府和開發(fā)企業(yè)都應(yīng)該反思一下旅游地產(chǎn)的真正價值所在了。屆時，從中長期來看，對于開發(fā)旅游地產(chǎn)的企業(yè)來講，由于開發(fā)能力、運營能力等綜合實力方面的差異，僅僅做“地產(chǎn)”的這類企業(yè)也勢必會被洗牌或淘汰，企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路自然也就到此為止。

       來源：庫德網(wǎng)